Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit kleinem Wirtschaftsbereich

Verkehrswert: 11.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit kleinem Wirtschaftsbereich (Stall und Schuppen).

Besichtigung

Das Objekt wurde am 04. September 2024 von außen besichtigt. Ein Zugang zu den Innenbereichen des Stalls und des Schuppens war nicht möglich; die Bewertung erfolgte dort überwiegend auf Basis von Außenbesichtigung und den verfügbaren Unterlagen.

Gebäude

Einfamilienhaus

Das Einfamilienhaus wurde vermutlich um 1900 als eingeschossiger Fachwerkbau mit nicht ausgebautem Dachgeschoss und ohne Unterkellerung errichtet. Die straßenseitige Fassade besteht aus verputztem Fachwerk mit gemauerten Gefachen; einzelne Wände sind als Sichtmauerwerk ausgeführt. Im hofseitigen Bereich befindet sich ein kleiner Windfanganbau aus späterer Bauzeit (vermutlich DDR-Zeit).

Der Grundriss wird durch die geringe Fläche geprägt: Ca. 51,5 m² Wohnfläche und einen nicht weiter genutzten Wirtschaftsbereich von rund 26,5 m² im südlichen Gebäudeteil. Die Raumaufteilung ist geprägt von gefangenen Räumen und einer insgesamt unzweckmäßigen Erschließung; der Zugang erfolgt sowohl straßen- als auch hofseitig (Windfang). Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut, der Dachstuhl als Holzkonstruktion ausgeführt und mit Dachsteinen gedeckt. Die Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen beschränkten sich auf kleinste Instandhaltungen. Die Fenster sind einfach verglaste Holzfenster; Eingangstür und Innenraum zeigen deutliche Alters- und Witterungsschäden.

Der allgemeine bauliche Zustand ist mangelhaft, mit erheblichem Instandhaltungsstau; das Haus ist im bestehenden Zustand nicht bewohnbar. Energetisch entspricht die Hülle dem Stand um 1900. Hinweise auf akuten Hausschwamm wurden am Besichtigungstag nicht festgestellt, können aufgrund des Zustands jedoch nicht ausgeschlossen werden. Das Objekt steht nicht unter Denkmalschutz.

Stall

Der an der Grundstücksgrenze errichtete ehemalige Stall ist ein zweckmäßiger Massivbau aus Kalksandstein (Sichtmauerwerk) und wurde vermutlich ebenfalls um 1900 errichtet. Die Dachdeckung besteht aus Asbestzementwellplatten auf einer Holzbalkenkonstruktion. Der bauliche Zustand ist von außen nur noch teilweise befriedigend und überwiegend mangelhaft, mit deutlichen Schäden und Bewuchs (Rankpflanzen). Eine Innennutzung ist nicht bestimmbar; ein wirtschaftlicher Nutzwert ist nicht mehr gegeben. Renovierungen wurden kaum vorgenommen. Die Dachkonstruktion und Überdachung (inkl. Vorbau mit Bretterverkleidung) sind in einfachem Zustand.

Schuppen

Der Schuppen, gegebenenfalls auch als kleine Garage nutzbar, wurde vermutlich zu DDR-Zeiten in Massivbauweise (Ziegelmauerwerk, roh) errichtet. Einfache hölzerne Doppeltorflügel, ein einfachverglastes Fenster sowie ein Pultdach mit Asbestzementwellplatten kennzeichnen das Objekt. Die Nettonutzfläche beträgt ca. 13,5 m². Der bauliche Zustand ist mangelhaft mit deutlichen Witterungsschäden; ein wirtschaftlicher Nutzwert ist aufgrund des Zustands nicht mehr vorhanden.

Außenanlagen

Das Grundstück weist nur einfachste Außenanlagen auf: Teilbefestigte Zufahrt, Strom- und Wasseranschluss (letzterer vermutlich nicht funktionsfähig), unterirdische Abwassersammelgrube (nicht mehr den technischen Anforderungen entsprechend), Wildbewuchs, ein Walnussbaum und einzelne einfache Zaunanlagen. Der gesamte Hofbereich ist unbefestigt, ungepflegt und mit unterschiedlichen Abfällen und alten Gerätschaften belastet.

Grundstück

Das Grundstück ist etwa 258 m² groß, nahezu rechteckig, flach und liegt auf dem Niveau der Straße mit einer leichten Neigung nach Osten. Straßenseitig existiert keine Einfriedung, die seitlichen und rückwärtigen Grenzen sind teilweise durch Gebäude bzw. einfache Zäune definiert. Die Bebauung entspricht der typischen Struktur eines kleinen Dorfgrundstücks, allerdings ist die Flächengröße im Vergleich zu anderen Dorflagen ungewöhnlich gering. Die Freiflächen sind verkrautet und verwildert, einschließlich abgestellt/gelagerter Gegenstände wie Fahrzeugteile und Altmetall.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Einfamilienhaus leerstehend und als nicht bewohnbar einzustufen. Stall und Schuppen sowie das gesamte Grundstück werden nicht genutzt; Miet- oder Pachtverhältnisse bestehen nicht.

• Satteldach (Haus) mit Dachsteinen, Windfang und Nebengebäude (Stall und Schuppen) mit Asbestzementwellplatten

• Holzfenster, einfache Verglasung

• Einfache Innentüren und Eingangstüre (Holz, z.T. stark witterungsgeschädigt)

• Elektroinstallation einfach, Leitungen teilweise unter Putz, als veraltet einzustufen, mit SAT-Schüssel

• Beheizung über Einzelöfen (Heizöl), keine Zentralheizung

• Warmwasserbereitung über Elektroboiler

• Sanitärausstattung einfach (Stand-WC, Wanne, Waschbecken, alles in Weiß), veraltet

• Böden: Dielung, Fliesen (Bad/WC), Bodenbeläge heterogen/überaltert

• Einbauküche nicht vorhanden

• Abwasser über eigene Kleinklärgrube (Nachrüstbedarf)

• Außenanlagen: überwiegend ungepflegt, Teilstücke von Maschendrahtzäunen, Teilbefestigung Zufahrt, Wildwuchs und Nutzlasten

Arendsee (Altmark), OT Kerkau, Altmarkkreis Salzwedel, Sachsen-Anhalt

• ca. 6.700 Einwohner (Arendsee mit Ortschaften); ca. 150 Einwohner im Ortsteil Kerkau

Mikrolage und Wohnlage

Das Grundstück liegt im Zentrum des Straßendorfs Kerkau, an der Westseite der Dorfstraße. Die Umgebung ist geprägt von offenen bis verdichteten, teils aufgegebenen landwirtschaftlichen Hofstellen und Einfamilienhäusern mit überwiegend 1- bis 2½-geschossiger Bebauung. Es handelt sich um eine typische dörfliche Wohnlage ohne erkennbare gewerbliche Nutzung. Die Erreichbarkeit ist durch die direkte Anbindung an die ausgebaute Dorfstraße gut, weitere Verkehrswege (Landes-/Kreisstraßen, Bundesstraßen) befinden sich im weiteren Umland.

Die unmittelbaren Beeinträchtigungen beschränken sich auf Anwohner- und landwirtschaftlichen Verkehr; besondere Immissionen bestehen nach Augenschein nicht. Nachbarschaftlich bestehen Grenzbebauungen; örtlich werden geringe bis moderate Überbauten auf Nachbargrundstücke bzw. vom Nachbargrundstück vermutet, allerdings ist die Rechtslage gemäß Gutachten vermutlich unproblematisch.

Infrastruktur (Einkauf, Schule, Ärzte, Kita, ÖPNV)

• Einkaufsmöglichkeiten im benachbarten Fleetmark und in Arendsee sowie in weiter entfernten Städten

• Schul- und Bildungsangebote (Grundschule, Sekundarschule, Gymnasium, Berufsschule) nur in den benachbarten bzw. größeren Orten

• Ärztliche Versorgung, Krankenhaus nur im entfernten Salzwedel/Seehausen

• Kita in Fleetmark/Kleinau

• Anbindung an Bus/MoBilität (Linien- und Rufbus), Haltestelle im Ort

• Bahnanschluss erst in den umliegenden Orten

Grundstückstopografie und Bewuchs

Das Grundstück ist eben, mit leichter Neigung zur Straße, nahezu rechteckig geschnitten (Front 17 m, Tiefe 15 m), mit einfacher Einfriedung. Es befindet sich kaum gepflegter Bewuchs, dominierend ist Wildwuchs nebst einem Walnussbaum. Die Flächen sind ungepflegt, befestigte Wege nur in Resten.