Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Nebengebäuden

Verkehrswert: 94.400,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit mehreren Nebengebäuden sowie Hof- und Garten-/Freizeitflächen.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 22.10.2025 von außen und in wesentlichen Innenbereichen besichtigt; Grundstück, Wohnhaus, Keller, Dachgeschoss und Nebengebäude waren zugänglich. Nicht besichtigt wurden einzelne bewohnte Räume, deren Zustand und Ausstattung deshalb auf Unterlagen, Auskünften und Annahmen zur Gleichartigkeit beruhen.

Gebäude

Das unterkellerte, zweigeschossige Wohnhaus wurde vermutlich um 1900 errichtet und 1930 aufgestockt; das Dachgeschoss ist teilweise ausgebaut. Die für die Bewertung angesetzte Wohnfläche beträgt rund 181 m², verteilt auf Erdgeschoss ca. 68 m², Obergeschoss ca. 82 m² und Dachgeschoss ca. 31 m². Die Bruttogrundfläche beträgt rund 421,5 m². Das Gebäude ist über eine innere Geschosstreppe verbunden und nicht in abgeschlossene Einheiten unterteilt, sodass es als Einfamilienhaus einzuordnen ist.

Im Erdgeschoss und im teilweise ausgebauten Dachgeschoss erfolgte Wohnnutzung. Das Obergeschoss wurde in der jüngeren Vergangenheit gewerblich für ein Catering mit Küchen- und Büroräumen genutzt; eine Rückführung zu Wohnraum war zum Stichtag noch nicht begonnen. Der Grundriss wird im Wesentlichen durch das zentrale Treppenhaus und die Hausdurchfahrt geprägt.

Das Gebäude verfügt über massive Außen- und Innenwände, Holzbalkendecken und ein Satteldach in Holzkonstruktion. Die letzten wesentlichen Modernisierungen erfolgten zwischen 1991 und 1995; später wurden nur noch straßenseitige Fenster, Teile der Elektroinstallation und ein Bad im Dachgeschoss modernisiert. Der bauliche Zustand ist insgesamt stark vernachlässigt. Außenputz, Wärmeschutz, Türen, Rollläden, technische Anlagen und große Teile des Innenausbaus sind sanierungs- bzw. modernisierungsbedürftig; das Obergeschoss war am Stichtag nicht bewohn- oder vermietbar. In der Hausdurchfahrt bestehen deutliche Feuchteschäden, zudem wirkt ein Deckenbalken stark angegriffen.

Weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befinden sich mehrere wertrelevante Nebengebäude: ein ehemaliger massiv errichteter Stall mit Tenne, ein daran anschließender Unterstand sowie ein überdachter Freisitz. Stall und Unterstand dienen Abstellzwecken. Sämtliche Nebengebäude befinden sich in vernachlässigtem, überwiegend instandhaltungsbedürftigem Zustand, erfüllen nach dem Gutachten aber noch ihre Grundfunktion. Die Zeitwerte wurden mit insgesamt 11.000 € angesetzt, davon 5.000 € für den ehemaligen Stall, 3.000 € für den Unterstand und 3.000 € für den Freisitz.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus eigengenutzt; eine mietrechtliche Vereinbarung bestand nicht. Das Erdgeschoss und das teilweise ausgebaute Dachgeschoss wurden zu Wohnzwecken genutzt, das Obergeschoss war nach Aufgabe des früheren Cateringbetriebs nicht reaktiviert und in seinem Zustand nicht bewohn- bzw. vermietbar.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach in Holzkonstruktion; Ziegeldeckung mit Biberschwanzziegeln, nutzbar, aber reparaturbedürftig; Unterspannbahn vorhanden, jedoch nicht normgerecht verlegt; vorgehängte Dachentwässerung in Zinkblech, überwiegend in gutem Zustand

• Heizung & Warmwasser: zentrale Ölheizung, Baujahr 1991, vermutlich ohne Brennwerttechnik; 5 Öltanks; Wärmeabgabe über Wandheizkörper, teilweise noch Gussheizkörper, mit Thermostatventilen; Warmwasserversorgung über die Heizungsanlage

• Elektroinstallation: 2010 teilmodernisiert, im Übrigen überwiegend veraltet; Leitungen überwiegend unter Putz; ausreichende Anzahl an Steckdosen, Lichtschaltern und Lichtauslässen; teilweise Kippsicherungen

• Fenster: ein- und zweiflügelige Kunststofffenster mit Isolierverglasung und Dreh-/Kippbeschlägen; manuelle Rollläden, überwiegend mit defekten Gurtbändern und Rollen; in der Fledermausgaube verbrauchte Holzfenster als Sonderanfertigung

• Sanitärausstattung: ein Bad mit Hänge-WC, Wanne, Waschbecken/Waschtisch und Handtuchtrockner; im Dachgeschoss ein weiteres Bad mit Stand-WC, Dusche und Waschbecken; beide Bäder noch nutzbar, insgesamt jedoch veraltet

Das Objekt liegt in 39576 Hansestadt Stendal, im Stadtteil Wahrburg, einer Ortschaft mit rund 31.026 Einwohnern in der Kernstadt beziehungsweise rund 37.850 Einwohnern in der Einheitsgemeinde, im Landkreis Stendal, Sachsen-Anhalt.

Die Mikrolage befindet sich im westlichen Randgebiet von Stendal in einfacher bis mittlerer Wohnlage. In der näheren Umgebung überwiegt ein- bis zweigeschossige Wohnbebauung in offener Bauweise. Das Grundstück liegt an einer Gemeindestraße mit Granitkopfsteinpflaster; Gehwege und Zufahrten sind mit Betonverbundpflaster befestigt. Während des Ortstermins wurden keine ungewöhnlichen Immissionen festgestellt, allerdings waren Verkehrsgeräusche durch das Kopfsteinpflaster sowie Einflüsse der nahegelegenen Eisenbahntrasse spürbar, insgesamt aber noch moderat.

Versorgungseinrichtungen des täglichen Bedarfs, Schulen, Freizeit- und öffentliche Einrichtungen sind in Stendal gut vorhanden. Ein Bahnhof befindet sich in Stendal, eine Bushaltestelle ist im Ortsteil vorhanden. Die überörtliche Anbindung erfolgt unter anderem über die B 189; weitere Bundesstraßen sind in erreichbarer Entfernung vorhanden.

Das Grundstück umfasst 1.640 m² und gliedert sich wertmäßig in etwa 400 m² bebaubare Fläche sowie rund 1.240 m² Garten- und Freizeitfläche. Es ist schmal und langgezogen zugeschnitten, nördlich und südlich grenzbebaut und wird als Hof-, Garten- und Freizeitfläche genutzt. Vorhanden sind wenige Hof- und Wegebefestigungen, Einfriedungen, Gartenanlagen mit Rasen, Bäumen und Sträuchern sowie ein Pool mit unbekannter Funktionsfähigkeit. Die Fläche wirkt insgesamt etwas vernachlässigt und bereits leicht verwildert.