Zwangsversteigerung Wohnbrache mit ehemaliger Gaststätte, Saal und Nebengebäude

Verkehrswert: 20.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Grundstück mit Wohnbrache sowie einer zu Wohnzwecken umgenutzten ehemaligen Gaststätte mit Saal und Nebengebäude.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 13.01.2026 ausschließlich im Rahmen einer eingeschränkten äußeren Inaugenscheinnahme ohne Zutritt zum Grundstück und ohne Innenbesichtigung der Gebäude besichtigt. Die Bewertung beruht daher ergänzend auf beigezogenen Unterlagen, Bauakten, Kataster- und Behördenauskünften sowie Bestandszeichnungen.

Gebäude

Das Hauptobjekt ist eine zu Wohnzwecken umgenutzte ehemalige Gaststätte mit Seitenflügel, die nach Teilabbruch des früheren Saals heute als freistehendes Wohngebäude erscheint. Das Baujahr wird mit vermutlich um 1900 angegeben. Das Gebäude ist unterkellert und umfasst Erdgeschoss, Dachgeschoss und Spitzboden; der Seitenflügel verfügt über Erd- und Dachgeschoss. Die Bauweise ist massiv. Die überschlägig ermittelte Brutto-Grundfläche beträgt etwa 550 m², der Brutto-Rauminhalt rund 1.300 m³.

Nach Aktenlage bestand 1995 ein nicht ausgeführtes Vorhaben zum „Ausbau des Saales zum Wohnhaus“. Im Jahr 2021 erfolgte im Rahmen einer Ersatzvornahme ein Teilabbruch des ehemaligen Saals; dieser wurde überwiegend zurückgebaut, lediglich Außenwandreste bis etwa Brüstungshöhe von ca. 1,70 m blieben stehen. Das Wohngebäude beziehungsweise die ehemalige Gaststätte wurde hierbei statisch gesichert. Durch den Rückbau ist die freigestellte Giebelseite schadensanfällig; eindringende Feuchtigkeit wird ausdrücklich als Risiko benannt.

Zur inneren Raumaufteilung, zu Wohnflächen sowie zur konkreten Anzahl und Zuschnitten von Räumen liegen keine verlässlich überprüfbaren Angaben vor, da kein Zutritt möglich war. Die vorhandenen Bestandszeichnungen konnten vor Ort nicht verifiziert werden. Nach sachverständiger Einschätzung ist eine Nutzbarkeit des Gebäudes nicht mehr gegeben, weil umfangreiche Teile sämtlicher Gewerke verbraucht, schadhaft und nicht nachhaltig nutzbar sind. Der Seitenflügel weist einen noch schlechteren baulichen Zustand auf und wird als wirtschaftlich nicht mehr nutzbar eingeschätzt. Das Objekt liegt im Denkmalbereich „Ortskern“ sowie im archäologischen Kulturdenkmal „Ortskern“, woraus ortsübliche denkmalrechtliche Beschränkungen folgen.

Weitere Gebäude

An das Hauptgebäude ist ein Nebengebäude angebaut, dessen Baujahr unbekannt ist und vermutlich im Zusammenhang mit der ursprünglichen Gaststättennutzung steht. Es ist vermutlich nicht unterkellert, eingeschossig und wohl massiv errichtet. Die überschlägige Brutto-Grundfläche beträgt etwa 140 m², der Brutto-Rauminhalt rund 410 m³.

Auch für dieses Gebäude war keine Innenbesichtigung möglich. Nach äußerem Anschein und gutachterlicher Einschätzung ist eine nachhaltige Nutzbarkeit vermutlich nicht mehr gegeben. Für eine Reaktivierung wären erhebliche Investitionen erforderlich, die in keinem wirtschaftlich sinnvollen Verhältnis zu einem etwaigen Restwert einzelner Bauteile stehen.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Grundstück mit seiner Bebauung augenscheinlich bereits seit längerer Zeit vollständig ungenutzt beziehungsweise leer stehend.

Das Objekt liegt in Seegrehna, einem Ortsteil der Lutherstadt Wittenberg mit rund 46.000 Einwohnern, im Landkreis Wittenberg in Sachsen-Anhalt.

Es befindet sich innerörtlich in dörflicher Wohnlage an der Anliegerstraße „Seegrehnaer Lindenstraße“. Die Straße ist mit Natursteinpflaster befestigt, beidseitig mit Gehwegen aus Betonpflaster, Grünstreifen und Straßenbeleuchtung ausgestattet. Kfz-Stellmöglichkeiten bestehen entlang der Straße; auf dem Grundstück sind nach äußerem Anschein grundsätzlich befahrbare und nutzbare Freiflächen vorhanden oder herstellbar. Besondere Beeinträchtigungen, Naturschutzgebiete oder Biotope werden nicht benannt.

Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr erfolgt per Bus. Örtliche Infrastruktureinrichtungen sind laut Gutachten noch fußläufig erreichbar. Weitergehende Angaben zu Schulen, Kindergärten, Ärzten, Einkaufsmöglichkeiten oder Bahnanschlüssen enthält die vorliegende Unterlage nicht.

Das Grundstück ist 1.995 m² groß. Für die Wertermittlung wurde es in einen nördlichen, mit der Bebauung verbundenen Baulandanteil von 1.000 m² und einen südlichen, unbebauten Gartenlandanteil von 995 m² gegliedert. Die Freiflächen erscheinen überwiegend offen; aus der Fotodokumentation ergibt sich eine größere Grundstücksfreifläche. Das Grundstück ist über die Anliegerstraße mit Elektroenergie, Trinkwasser und Telekommunikation versorgt; Erdgas liegt in der Straße an, jedoch ohne Grundstücksanschluss. Schmutzwasser und Fäkalien werden in die öffentliche Kanalisation entsorgt.