Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus mit Doppelgarage

Verkehrswert: 250.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Zweifamilienhausgrundstück mit den wesentlichen Nebenanlagen Doppelgarage und Laube auf einem 1.083 m² großen Grundstück.

Besichtigung

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag nur von den angrenzenden Verkehrsflächen aus in Augenschein genommen, da der Sachverständige keinen Zutritt zum Grundstück und zur Bebauung erhielt. Die Bewertung basiert daher auf einer eingeschränkten äußeren Besichtigung sowie der Auswertung von Unterlagen und Behördenauskünften.

Gebäude

Das Zweifamilienhaus wurde ca. 1935 als freistehendes Wohngebäude mit Kellergeschoss (Tiefparterre), Erdgeschoss (Hochparterre), Obergeschoss und voll ausgebautem Dachgeschoss mit Spitzboden in Mauerwerksbauweise errichtet. Es fanden umfangreiche Umbauten, Anbauten (insbesondere um 1996) sowie Modernisierungen zwischen 2016 und 2021 statt (u.a. Sanierung von Badezimmer, Küche, Fenster, Heizungen, Türen). Das Haus umfasst ca. 187 m² Wohnfläche, verteilt auf ca. 80 m² im EG (eine Wohneinheit, derzeit leer stehend) und ca. 107 m² im OG/DG (eine Wohneinheit, genutzt).

Der Grundriss ergibt sich aus den Bauakten, konnte jedoch aufgrund fehlender Innenbesichtigung nicht verifiziert werden. Die innenräumliche Belichtung und Belüftung werden als bau- und sanierungszeittypisch ausreichend angenommen. Im Modernisierungsgrad wird ein mittlerer Standard mit überwiegend instand gehaltenem Zustand unterstellt. Das Haus befindet sich innerhalb eines Überschwemmungsgebiets und im Umgebungsschutzbereich eines Baudenkmals sowie innerhalb eines Naturparks, steht jedoch selbst nicht unter Denkmalschutz. Sichtbare Schäden sind partiell vorhandene Risse im Fassadenputz und Mauerwerk.

Trotz Angaben zu angeblichen statischen Problemen durch Sprengungen wird eine Gefährdung der Standsicherheit nicht unterstellt. Die Gesamtnutzungsdauer wird auf 80 Jahre, die Restnutzungsdauer auf ca. 30 Jahre festgesetzt.

Weitere Gebäude

Doppelgarage
Die Doppelgarage (vermutlich Mauerwerk und Flachdach, ca. 42 m² Grundfläche) wurde ca. 1965 errichtet und später erweitert. Sie befindet sich nordöstlich des Hauses, wird als instand gehalten angesehen und bietet entsprechend ausreichend Nutzbarkeit.

Laube
Die Laube ist freistehend in Holzrahmenbauweise mit Flachdach, ca. 13 m² groß und wurde vermutlich nach 1996 erbaut. Sie erscheint äußerlich instand gehalten und hat keine wertrelevanten Besonderheiten.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung im Ober- und Dachgeschoss durch zwei Personen zu Wohnzwecken genutzt, die Wohnung im Erdgeschoss stand leer. Mietverhältnisse oder gewerbliche Nutzungen lagen nicht vor.

Das Objekt liegt in Bernburg (Saale), im Stadtteil Talstadt, Salzlandkreis, Sachsen-Anhalt. Die Stadt hat ca. 31.000 Einwohner.

Die Mikrolage ist durch eine überwiegend offene, niedriggeschossige Wohnbebauung mit überwiegend sanierten Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt. Das Objekt liegt an einer Anliegerstraße mit beidseitigen Gehwegen, Parkmöglichkeiten und durchschnittlicher Begrünung. Es befindet sich im festgesetzten Überschwemmungsgebiet der Saale; Überschwemmungen bis ca. 2 m sind möglich und der Keller soll regelmäßig betroffen sein. In der Umgebung gibt es keine maßgeblichen Leerstände oder störenden Gewerbebetriebe, jedoch gelegentliche Erschütterungen durch Sprengungen im nahen Kalksteintagebau.

Schulen, Kindergärten, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten, Sportstätten sowie Bus- und Bahnanbindung sind in fußläufiger Entfernung in der Kernstadt Bernburg vorhanden.

Das Grundstück ist unregelmäßig geschnitten (ca. 6-26 m breit, 68 m tief), überwiegend eben, mit Rasen, Bäumen und Ziergehölzen im Gartenbereich, Hofflächen und befestigten Zugängen. Die Einfriedung erfolgt über Nebengebäude und verschiedene Zäune. Der Garten wurde 2020 neu bepflanzt.