Zwangsversteigerung Wohnhaus mit ehemaligem Stall und Gartengrundstück

Lfd. Nr.: 3, Flurstück: 442/2, Verkehrswert 2.000,00 €
Lfd. Nr.: 4, Flurstück: 450/10, Verkehrswert 28.000,00 €
Gesamtverkehrswert: 30.000,00 €

Bei den Versteigerungsobjekten handelt es sich um ein mit einem abbruchreifen Wohnhaus mit ehemaligem Stall bebautes Grundstück (Flurstück Nr. 450/10) sowie ein unbebautes, nicht erschlossenes Gartengrundstück (Flurstück 442/2). Die beiden Grundstücke bilden eine wirtschaftliche Einheit.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 17.09.2024 örtlich in Augenschein genommen; die Grundstücke sowie die Bebauung wurden weitgehend besichtigt. Das Objekt konnte im Bereich der Unterkellerung des Zwischenbaus und eines mitgenutzten Teilbereichs nicht vollständig betreten werden, die Bewertung stützte sich ergänzend auf Unterlagen und Bauakten.

Gebäude

Das vorrangig wertrelevante Hauptobjekt ist ein beidseitig angebautes Wohnhaus mit Zwischenbau auf dem Flurstück BV Nr. 4. Das Baujahr ist unbekannt, liegt vermutlich jedoch vor 1900. Errichtet wurde es als Mittelhaus einer geschlossenen Bebauung in Mauerwerks-, Holzfachwerk- und Lehmbauweise. Das Gebäude ist teilunterkellert und umfasst Erdgeschoss, Obergeschoss sowie ein im Bestand ausbaubares Dachgeschoss mit Spitzboden. Die überschlägig ermittelte Brutto-Grundfläche beträgt ca. 650 m², der Brutto-Rauminhalt ca. 1.675 m³; die maßgebliche Mietfläche im Erd- und Obergeschoss liegt bei rund 300 m².

Im Erdgeschoss befinden sich unter anderem eine Durchfahrt, ein Raum mit Kellertreppe, ein Hauptraum sowie Flächen des Zwischenbaus. Im Obergeschoss sind Vorraum, Flur, mehrere Räume, ein Sanitärraum und ein Lagerbereich im Zwischenbau vorhanden. Das Dachgeschoss wurde als Lagerraum genutzt. Die Grundrissgestaltung entspricht einem älteren, durch Durchfahrt und Nebentrakte geprägten Hauszuschnitt.

Mitte der 1990er-Jahre wurden Baumaßnahmen zur Umnutzung begonnen, jedoch frühzeitig wieder eingestellt; die erteilte Baugenehmigung erlosch 1999. Seit vielen Jahren erfolgte keine nennenswerte Instandhaltung mehr. Nahezu sämtliche Roh- und Ausbaugewerke sind alters- und nutzungsbedingt verbraucht, schadhaft, entfernt oder nicht mehr zeitgemäß. Fehl- und Schadstellen an den Dachhäuten sowie Fäulnisschäden am freigelegten Holzfachwerk wurden erkannt. Eine angemessene Wohn- oder sonstige Nutzung ist im vorgefundenen Zustand nicht mehr möglich. Das Objekt liegt nicht als Einzeldenkmal vor, ist jedoch Bestandteil eines archäologischen Kulturdenkmals.

Weitere Gebäude

Auf dem Flurstück BV Nr. 4 befindet sich außerdem ein ehemaliger Stall, überwiegend freistehend, vermutlich um 1900 in Mauerwerksbauweise errichtet. Das Gebäude umfasst Erdgeschoss und Dachgeschoss, mit einer Brutto-Grundfläche von ca. 410 m² und einem Brutto-Rauminhalt von ca. 1.400 m³.

Der Bauzustand ist ebenfalls deutlich unterdurchschnittlich. Zwar erscheint eine Nutzung im Ansatz noch vorstellbar, jedoch bestehen bereits umfangreiche Mauerwerksrisse in nicht mehr üblichem Umfang. Hinzu kommt die für eine übliche Wohnnutzung untypisch große Gebäudedimension, sodass für eine wirtschaftliche Nachnutzung besondere Konzepte erforderlich wären. Auch diesem Gebäude wurde kein eigenständiger wirtschaftlicher Gebäudewert mehr beigemessen.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Gesamtobjekt seit vielen Jahren zumindest überwiegend ungenutzt.

• Dachform/Dachdeckung: Angaben zur Dachform fehlen; an den Dachhäuten wurden Fehl- und Schadstellen festgestellt.

• Heizung & Warmwasser: Keine funktionsfähige bzw. zeitgemäße Heizungs- und Warmwasserausstattung beschrieben.

• Elektroinstallation: Nicht mehr zeitgemäß; im Rahmen des insgesamt stark verbrauchten Ausbaustands als schadhaft bzw. überaltert anzusehen.

• Fenster: Vorhandene Fenster sind Bestandteil des stark verbrauchten Altbestands; eine zeitgemäße Nutzung ist damit nicht mehr begründbar.

• Sanitärausstattung: Sanitärraum im Obergeschoss vorhanden; Sanitärinstallation und Ausstattung insgesamt nicht mehr zeitgemäß.

• Böden: unterschiedliche Altbestandsböden; im Wohnhaus u. a. in Haupt- und Flurräumen, im Zwischenbau sowie in den Lagerbereichen, insgesamt verbraucht bzw. schadhaft.

Das Objekt liegt in Zahna-Elster, Ortsteil Zahna, mit ca. 2.671 Einwohnern, im Landkreis Wittenberg in Sachsen-Anhalt.

Es befindet sich innerörtlich an der Jüterboger Straße, einer Hauptdurchgangsstraße mit Asphaltfahrbahn, beidseitigen Gehwegen aus Betonpflaster und Straßenbeleuchtung. Die Umgebung ist von geschlossener bzw. innerörtlicher Nachbarbebauung geprägt; die Wohnlage wurde gutachterlich als mittlere Wohnlage eingeschätzt. Das Objekt ist Teil des archäologischen Kulturdenkmals „Innenstadt“.

ÖPNV-Anbindungen per Bus sowie örtliche Infrastruktureinrichtungen sind fußläufig erreichbar. Einrichtungen des täglichen Bedarfs, soziale Infrastruktur und Versorgungseinrichtungen sind im Ort bzw. im Stadtgebiet vorhanden; weitergehende Angebote bestehen im Landkreisumfeld.

Grundstück

Zum Versteigerungsumfang gehören zwei Flurstücke mit insgesamt 1.262 m². Das größere Flurstück BV Nr. 4 umfasst 912 m² und ist mit dem Wohnhaus, Zwischenbau und ehemaligen Stall bebaut; es grenzt an die öffentliche Straße und ist mit Elektro, Trinkwasser und Abwasser erschlossen. Auf dem Grundstück befinden sich Gebäude- und Freiflächen sowie befahrbare Bereiche.

Auf BV Nr. 4 bestehen tatsächliche und rechtliche Besonderheiten: Im Bereich der Toreinfahrt sind Notwege- und Notleitungsrechte zugunsten eines Nachbargrundstücks zu dulden; hierfür ist eine jährliche Geldrente vorgesehen. Zudem besteht an der nordöstlichen Grenze ein Überbau eines nachbarlichen Schuppens mit Mitnutzung einer vorgelagerten Freifläche.

Das kleinere Flurstück BV Nr. 3 hat 350 m² und ist unbebaut. Es verfügt über keine unmittelbare Anbindung an eine öffentliche Verkehrsfläche und keine gesicherte Erschließung mit Ver- und Entsorgungsmedien. Nach der gutachterlichen Einschätzung ist es daher im Wesentlichen als Hausgarten bzw. Erholungsfläche nutzbar.